Aangezien ook het verslag van de raadsbijeenkomst geheim is kunnen de raadsleden met goed fatsoen niet eens aangeven of aan hun wensen en bedenkingen in voldoende mate tegemoet is gekomen. Ook als zij alsnog wensen of bedenkingen zouden willen inbrengen schenden zij in feite die geheimhouding. Wat dat betreft zou de behandeling van dit punt zowel in de voorbereidende vergadering als besluitvormende vergadering beperkt kunnen blijven tot een ingestudeerde instemmende eenakter.
Dat zal wel niet gebeuren want in de overeenkomst zitten nog zoveel open plekken dat er wel voorzetten zullen worden gegeven voor de invulling daarvan. Vandaar dat ik toch maar op de inhoud van het raadsvoorstel en de conceptovereenkomst inga.
- Allereerst natuurlijk de vraag waarom de bijlagen nog steeds vertrouwelijk zijn. Alle stukken zijn inmiddels bij beide partijen bekend, ik zie het nut van geheimhouding niet meer in.
- Het wezen van de zuivere verkoop is dat in die overeenkomst geen eisen mogen worden gesteld aan hetgeen v.d. Horst met die grond gaat doen. Dat moet allemaal worden geregeld in publiekrechtelijke bepalingen als bestemmingsplan, kwaliteitsplan en exploitatieplan, die zijn genoemd, maar naar mijn mening ook aan verkeers- en parkeerverordeningen. Al die zaken moet de gemeente nog doen. Naar mijn mening is dat vooral een risico voor van de Horst. De gemeente moet nog waarmaken dat dit op tijd en goed wordt geregeld. Wat tijd betreft worden in de overeenkomst enkele data genoemd. Het beeldkwaliteitplan wil men op 22 september al in de raad hebben. Bij een nette behandeling in voorbereidende en besluitvormende raadvergadering dient dat plan dan zeker voor 1 september te aan de raad te worden voorgelegd. Dan zijn wijkraad en andere belanghebbenden nog niet eens in beeld geweest. Over kwaliteit van besluitvorming gesproken!
- Taxatie Het huidige gemeentehuis is getaxeerd op € 1.8 mln. Met een PM-post van € 0.7 mln voor bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte binnen de te verkopen grond. Het college ziet die zeven ton als een aftrekpost en komt dus op een netto waarde van € 1.1 mln. Ik zie het precies omgekeerd. Als iemand de grond koopt voor € 1.8 mln is die niet bouw- en woonrijp. Die kosten moet de koper nog maken. Zonder die kosten zou de taxatieprijs volgens mij dan ook € 2.5 mln bedragen. In dat geval zou de gemeente natuurlijk voor dat bouw- en woonrijp moeten zorgen. Bij de voorgestelde wijze van verkoop moet dat ook zo omdat je hierin niet mag opnemen dat v.d. Horst de zaak bouw- en woonrijp maakt. Dat is een publieke taak van de gemeente. Natuurlijk kun je t.z.t wel overeenkomen dat v.d. Horst als aannemer dat op zich neemt voor € 0.7 mln. Mogelijk dat het geheime taxatierapport meer duidelijkheid verschaft. Zoals ik er nu tegen aan kijk moet op basis van de door het college verstrekte gegevens v.d. Horst € 1.8 mln betalen. Er is dan een gat tussen de taxatiewaarde en het bod van € 1.15 mln. Gelukkig moet er nog een nieuwe marktconforme taxatie worden gemaakt en gezien de marktontwikkeling is de kans dat het bod van v.d. Horst werkelijk marktconform is dan wat groter dan nu.
- Risico’s. Uit raadvoorstel en conceptovereenkomst blijkt wel dat er nog heel wat valt te doen –en dan vooral door de gemeente- alvorens er daadwerkelijk kan worden gebouwd. De kans op stuklopen van deze ontwikkeling is dan ook reëel aanwezig. Wat dat betreft is zeker het risico voor de gemeente behoorlijk afgedekt, zij het dat het natuurlijk wel weer terug naar AF betekent en dat wil natuurlijk niemand. In de overeenkomst wordt er geregeld wat er moet gebeuren als het fout is gelopen. Dat fout lopen kun je meestal van te voren zien aankomen en dan is "ten halve gekeerd" beter dan ten hele gedwaald. In II.art 6 zou dan ook een bepaling moeten worden opgenomen dat beide partijen een verzoek kunnen indienen in overleg de bijeenkomst te ontbinden. In die ontbindingsovereenkomst moet een financiële regeling worden getroffen. dat kan wel eens moeilijk worden en daarom is het niet ongebruikelijk om daarvoor een beroep te doen op de rechter of een arbitragecommissie. Dat moeten juristen maar uitzoeken.
- Architectkeuze. Merkwaardigerwijze is de gemeente eigenaar van het plan Crepain maar mag dit niet gebruiken zonder aan Mooiland een flink bedrag te betalen. Het plan Crepain wordt niet gebruikt dus betalen hoeft niet, maar er moet wel een nieuwe architect komen. Vorige maal was dit een heel belangrijk element in de planvorming met inbreng van burgers en al. Hoe zit dat nu? Of wordt dit nu allemaal afgedekt in bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan? Is op zich logisch maar maakt die plannen zeker wat inspraak betreft van meer betekenis en dat gaat weer tijd kosten. Dat vind ik tenminste.
- Parkeren. Er wordt een aantal parkeerplaatsen genoemd in de stallingsgarage en dat er ook op maaiveldniveau wordt geparkeerd. Onzeker is vooralsnog dat dit alleen een voldoende aantal parkeerplaatsen oplevert temeer omdat de binnen het plan bestaande parkeerplaatsen (Hofplein, Binnenhof en Scheerestraat) moeten worden gecompenseerd. Wat als hier een probleem ontstaat, en dat zou gezien de reden waarom het met Mooiland is gestrand niet zo vreemd zijn. Moet van de Horst dan bijdragen aan het mobiliteitsfonds? En daarmee zou de gemeente weer worden verplicht tijdig die parkeerplaatsen te realiseren.
- Procedure. Blij ben ik met de mededeling dat het college van plan is het bestemmingsplan te herzien en niet met de ruimtelijke procedure te wachten totdat er een bouwaanvraag ligt. Het schept wel de plicht voor de gemeente binnen de kortste keren hiervoor een plan van aanpak te presenteren om tijdig en dat is volgens art. II 5.1 voor 1 januari 2011 het bestemmingsplan zover te hebben dat een bouwvergunning kan worden afgegeven. Dat zal nog heel wat moeite kosten. In dat kader is de bepaling in hetzelfde artikel dat v.d. Horst levering en betaling en daarmee start van de bouw nog twee jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan nog mag uitstellen vreemd. Waarom is dat en accepteert de gemeente zoiets. Een bestemmingsplanprocedure kan lang duren, zij het niet meer zolang als voorheen. Eventueel kan daarom nog anticipatieprocedure worden gevolgd. Volgens deze bepaling kan v.d. Horst betalen en bouwen flink vertragen. DIT VIND IK EEN HEIKEL PUNT!
- Artikel II.5.2. Eigenlijk staat in dit artikel precies hetzelfde als in artikel 5.1. Ik neem tenminste aan dat overdracht betalen en start bouw nagenoeg tegelijk zullen plaats vinden. Voor de gemeente hoogst vervelend, maar ik snap v.d. Horst wel. Die zal als ontwikkelaar ook pas met de bouw willen beginnen als hij ook redelijk zeker is van de afname van woningen en winkels.
Uitgaande van de weg die de gemeenteraad heeft gekozen om het project Bijl/Hofplein voort te zetten na het afhaken van Mooiland ligt ondertekenen van de koopovereenkomst voor de hand. V.d. Horst toont duidelijk durf om op te pakken wat een organisatie als Mooiland blijkbaar niet kan. Toch moeten we in ons enthousiasme nuchter blijven. Er zijn nog legio risico’s en onzekerheden zeker in de huidige markt. Het gevaar bestaat dan ook dat de gemeente door de tijd gedwongen zal gaan toegeven op kwaliteit en dat mag niet gebeuren.
Opvallend is dat in het hele verhaal de HEMA buiten beeld blijft. Formeel is dat juist omdat het alleen gaat om de verkoop van de grond. Het vertrouwen in en de kans op de goede afloop van deze ontwikkeling is voor een groot deel gestoeld op de deelname van de HEMA.
Het is belangrijk dat er zo snel mogelijk een planning komt van het hele proces, waarin de betrokkenheid van wijkraad en andere belanghebbenden zijn opgenomen. Rapportage dient frequenter te gebeuren dan tot nu het geval was.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten